Edwards Stadsontwerp

De Prijs van Disconnectie

Type project Space syntax-onderzoek
Opdrachtgever Hogeschool van Amsterdam
Jaar 2014-2015

Perry Hoetjes is senior Strategie & Portefeuille bij woningcorporatie Stadgenoot in Amsterdam. Enkele jaren terug promoveerde hij op Mapping the Market, fraai onderzoek naar de waarde-ontwikkeling van Amsterdamse woningen in de periode 1975-2005, zeg maar tot net voor het begin van de crisis.
Wij analyseerden zijn resultaten vanuit het perspectief van het stedelijk netwerk. En wat blijkt uit onze space syntax-analyse:  Stedelijke verbindingen en barrières spelen een doorslaggevende rol in die ontwikkeling.
Want wat maakt woningen aantrekkelijk? Het zal geen verrassing zijn dat uit wetenschappelijk- en marktonderzoek als verreweg belangrijkste factor steevast locatie naar voren komt. Amsterdammers betalen veel voor de plek waar ze wonen, en weinig voor het huis waarin ze wonen.

De woningwaardepiek zo rond het Museumplein, met uitlopers de grachtengordel en de 19e- en vroeg 20e-eeuwse buurten in, ligt precies waar je hem zou verwachten op basis van onze space syntax-analyse. Het Museumplein en omgeving vormen het sociaal-economisch hart van 21e-eeuws Amsterdam. Dit is de zone waar je als Amsterdammer dagelijks fietsend doorheen komt. De Dam is in die zin zijn dominantie allang kwijtgeraakt.

Stagneerders zijn buurten waar een groot deel van de onderzoeksperiode de waardeontwikkeling benedengemiddeld was. Dat blijken 4 duidelijke clusters buiten de A10 te zijn. Barrières als snelwegen, spoorlijnen, kanalen, parken en grootschalige monofuncties zijn zichtbaar als lacunes in het netwerk en als duidelijke breekpunten in de spreiding van woningwaardes: De spreekwoordelijke Wrong Side of the Tracks.
Stijgers zijn de buurten die juist consequent over de hele periode bovengemiddeld in de lift zaten. Dat levert een veel extremer beeld op: Een compacte ‘driepoot’ van circa 500m breedte aan weerszijden van de Ceintuurbaan, de Bilderdijkstraat en de Overtoom, gestopt door de Amstel, de Haarlemmerweg en het Aalsmeerplein.

Kortom: Het stagneren van buurten kan verklaard worden vanuit hun omringende barrières; het stijgen van buurten vanuit hun centrale verbindingen. Voor koopjesjagende woningzoekenden en investeerders is dat interessante informatie. En het werpt tevens de vraag op wat nieuwe bruggen over het IJ gaan doen met de goedkope woningen in Noord: Gaan woningcorporaties daar over 5 tot 10 jaar massaal cashen?
UPDATE [7 augustus 2017]: Inmiddels gaan woningen in de oude tuindorpen in Noord van de hand voor 6000 euro per m2 .....